PREGUNTES I RESPOSTES FREQÜENTS OFICINA ANTIDESNONAMENTS

La durada és la que lliurement pacten el propietari i l’inquilí. No obstant això, per als contractes firmats a partir del 6 de març de 2019, si el termini pactat és inferior a 5 anys quan l'arrendador és persona física o a 7 si és persona jurídica, el contracte es prorroga automàticament fins a arribar a aquests 5 o 7 anys per terminis anuals (art. 9 de la Llei d'arrendaments urbans –LAU–).

La pròrroga no es produeix si l’inquilí comunica al propietari la seva intenció de no renovar almenys 30 dies abans que finalitzin el termini pactat o qualsevol de les seves pròrrogues anuals (art. 9 de la LAU).

Una vegada transcorreguts aquests 5 primers anys (7 si el propietari és una persona jurídica), si cap de les parts ha notificat la seva voluntat de no renovar-lo el contracte es prorroga per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més (pròrroga tàcita, art. 10 de la LAU).

Una vegada transcorreguts els 5 primers anys del contracte (7 si el propietari és una persona jurídica), el propietari ha de comunicar almenys amb quatre mesos d'antelació la seva voluntat de no renovar-lo. Per part seva, l'inquilí ho ha de comunicar almenys amb dos mesos d'antelació.

En cas contrari, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals, fins a un màxim de 3 anys més. Durant aquests tres anys l'inquilí pot comunicar la seva voluntat de no renovar amb un mes d'antelació a la data en què acabi qualsevol de les anualitats (art. 10 de la LAU).

Sí.

El període mínim de lloguer és precisament de 5 anys si el propietari és una persona física i de 7 si és una persona jurídica, sempre que l'inquilí vulgui continuar a l'habitatge. A més, una vegada vençut aquest període de durada mínima la pròrroga tàcita és de 3 anys. Per tant, sí que podeu quedar al pis 5 anys sense renovar el contracte de lloguer (art. 9 i 10 de la LAU).

No, amb determinades excepcions.

Quan és una persona física, el propietari pot recuperar l'habitatge en haver passat un any des que es va firmar el contracte, només si el necessita per a ell mateix o un familiar en primer grau (pares, fills i cònjuge) i avisant amb 2 mesos d'antelació. Aquesta comunicació ha de ser per escrit com a garantia per a l'inquilí i se n’ha d’acreditar succintament la causa. A més, aquesta possibilitat s’ha d’haver previst de manera expressa al contracte.

Si en el termini de 3 mesos el propietari o els seus familiars no han ocupat l'habitatge, tret que no l’hagin ocupat per causa de força major, l'inquilí té dret a ser reposat a l'arrendament i/o percebre una indemnització determinada segons el que es disposa legalment (art. 9.3 de la LAU).

La renda no està subjecta a actualització anual, llevat que hi hagi un pacte exprés entre les parts. Ara bé, l'habitual és que aquesta clàusula d'actualització s'inclogui als contractes. En aquest cas, des de l'aprovació del Reial decret llei 7/2019 aquesta actualització té com a límit la variació de l'índex de preus al consum (IPC) d'aquest període (art. 18.1 de la LAU).

Això no obstant, la Llei pel dret a l'habitatge ha fixat el límit del 3% d'increment per a les rendes en les quals es compleixi l'anualitat entre l’1 i el 31 de desembre de 2024.

Quan s'acorda l'actualització s’ha de tenir en compte el següent:

Quan s'aplica? La renda només la pot actualitzar el propietari o l’inquilí en els termes pactats per les parts, en la data en què es compleix cada any de vigència del contracte.

Com he de calcular l'actualització? Per a calcular aquesta variació s’ha d’agafar com a mes de referència el del darrer índex que estigui publicat. En tot cas, ja sigui aplicant aquest índex o el que acordin les parts, aquesta variació no pot superar la de l'IPC. Podeu calcular aquest límit de l'IPC al següent enllaç: https://www.ine.es/calcula/

El Reial decret llei 7/2019 ha establert un protocol d'actuació per part de l'Administració que dona major protecció a les persones i les famílies vulnerables en situació de desnonament, i una major claredat i seguretat jurídica al procediment.

S'estableix que els procediments de desnonament s’han de notificar sistemàticament als serveis socials competents. D'aquesta manera els serveis socials poden analitzar cada cas i donar solucions residencials o alternatives al llançament (ap. 5, 6 i 7 de l’art. 441 de la Llei d'enjudiciament civil –LEC–).

En firmar el contracte de lloguer d'habitatge el propietari exigeix una mensualitat de renda, en concepte de fiança, i es pot pactar establir garanties addicionals equivalents, com a màxim, a 2 mensualitats, ja siguin dipòsits o qualsevol altre tipus de garantia (avals, assegurances d'impagament, etc.) (art. 36.5 de la LAU).

Són productes pensats perquè els propietaris quedin coberts en cas d'impagament. També solen incloure assessorament jurídic i/o cobertura contra danys per vandalisme i/o robatori. Les pot pagar tant el propietari com l'inquilí. No obstant això, cal recordar que la nova normativa limita a 2 mensualitats el cost de les garanties addicionals que es poden sumar al mes de fiança, per la qual cosa si l'assegurança la paga l'inquilí el seu cost no pot superar aquestes 2 mensualitats (art. 36.5 de la LAU).

L'aval bancari és un compromís de pagament que adquireix l'entitat financera de l'inquilí si aquest no paga la mensualitat acordada, però en cap cas li pot suposar més de 2 mensualitats de renda; és a dir, el límit màxim de garanties addicionals que es poden sumar al mes de fiança (art. 36.5 de la LAU).

A tots els contractes posteriors al 26 de maig de 2023 s’ha de pagar amb mitjans electrònics. Excepcionalment, si qualcuna de les parts no té compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament, si ho sol·licita es pot pagar en metàl·lic i a l'habitatge llogat.

No.
Cal tenir en compte que el nou propietari pot exercir el dret a resoldre el contracte si hi consta la clàusula de necessitat per a la propietat o familiar directe. En aquest cas ha de notificar aquest dret a l'inquilí i donar-li dos mesos per a abandonar l'habitatge.

La LAU inclou el lloguer d'habitació en les seves regles sempre que la destinació primordial de l’habitació sigui satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'inquilí.
L'encariment dels lloguers està dirigint molts inquilins al lloguer d'habitacions. És important exigir un contracte escrit o, si no, pagar per mitjans electrònics i empadronar-se al domicili on es resideix.

Si realment respon a una estada temporal i no a residència permanent s’ha de respectar el termini pactat (art. 3 de la LAU).
Ara bé, no sempre són contractes de temporada; per tant, s’ha de tenir molt present que un lloguer de temporada és el d'un habitatge que no satisfà la demanda d'un habitatge permanent per a l'inquilí (per exemple, vacances, trasllat de localitat per motius laborals transitoris, pel curs escolar o universitari, per l'execució d'obres en propi habitatge, etc).
És imprescindible que al contracte aparegui expressament la voluntat del propietari i de l'inquilí de llogar l'habitatge per una temporada i s’hi expliquin els motius que justifiquen el règim de contracte temporal.
Si hi ha una causa real per a pactar la temporada aquest contracte té un règim diferent als lloguers d'habitatge per a residència permanent.

Són les zones on hi ha un especial risc d'oferta insuficient d'habitatges per a la població, en condicions que els facin assequibles, d'acord amb les diferents necessitats territorials (art 18.1 de la Llei pel dret a l'habitatge –LDV–).

Només serà aplicable als contractes de lloguer posteriors al 26 de maig de 2023, sempre que l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma declari zones de municipis o municipis sencers com a zones de mercat residencial tensat seguint les regles establertes a l’art. 18.2 de l’LDV).

A tots els contractes de lloguer en immoble que sigui de grans propietaris (més de 10 habitatges) i als dels habitatges que no es varen llogar els darrers 5 anys. La conseqüència immediata seria la limitació de l’increment de la renda (art 17.7 de la LAU).

És un sistema estatal que fixa el límit màxim de la renda en els nous contractes de lloguer d'habitatge en els quals l'arrendador és un gran propietari (més de 10 habitatges) i sobre els immobles en els quals no ha estat vigent cap contracte de lloguer d'habitatge els darrers 5 anys.
No vincula ni limita el preu per als immobles no situats a zona de mercat residencial tensat.
El sistema d'índexs de preus de referència és accessible a través del portal d'Internet del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, a l'enllaç: Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana.

No.
El Govern ha prorrogat la norma que en el procediment judicial de desnonament permet al jutge suspendre el llançament si es donen unes certes circumstàncies, que s’han de demostrar normalment mitjançant l'informe de vulnerabilitat que emeten els Serveis socials i, en el cas del Ajuntament de Palma, l'Oficina Antidesnonaments.

L'únic mitjà legal per a recuperar la possessió de l'habitatge, si no hi ha acord entre propietari i inquilí, és la via judicial. Aquesta via es du a terme presentant demanda judicial de desnonament davant els jutjats civils. La demanda requereix nomenar un advocat i un procurador.

L'ocupació sense autorització ni permís de la propietat pot constituir un delicte d'usurpació. Heu de consultar un advocat, que us aconsellarà si heu de presentar una denúncia davant la Policia o directament davant els jutjats penals, o una demanda civil per a recuperar la possessió.

Si han fracassat els intent amistosos s’ha de presentar mitjançant advocat i procurador una demanda de judici verbal de desnonament per a recuperar l'habitatge.

Si es compleixen els requisits d'insuficiència de mitjans econòmics prevists per l’art. 3 de la Llei d'assistència jurídica gratuïta els ciutadans tenen el dret a ser representats gratuïtament per un advocat i un procurador
El servei se sol·licita al Col·legi d'Advocat a través de l'enllaç: Servicio de orientanción jurídica.

No pagar el lloguer és un incompliment de contracte que dona lloc al llançament de l’habitatge i la seva recuperació per part de la propietat. El mitjà per a aconseguir-ho és una decisió judicial en un procediment de desnonament.
Els propietaris, com els inquilins, es poden trobar en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social. L'informe de vulnerabilitat, l'elaboren els Serveis Socials. A l’Ajuntament de Palma se n'encarrega l'Oficina Antidesnonaments, que després d’una entrevista personal i de revisar la documentació econòmica, familiar, patrimonial i social es dirigeix al jutjat que ho sol·licita en el procediment de desnonament. Sobre la base de l'informe i altres circumstàncies al·legades per les parts el jutge pren la decisió de paralitzar o no el desnonament.

Aquesta notificació determina que s’inicia el procediment judicial que a iniciativa del propietari farà que el jutge decideixi si el contracte ha finalitzat per impagament de lloguer o perquè ha transcorregut la seva durada legal.
No fer res suposa admetre que el propietari té raó i això accelera la decisió judicial.
Una altra actitud possible és oposar-se a la petició del propietari. Per a això haureu de designar al més aviat possible un advocat i un procurador que us representin. Si no disposau de mitjans
econòmics per a sostenir la vostra defensa teniu dret a ser representat gratuïtament per un advocat i un procurador. Per a aquesta petició d'advocat d'ofici disposau de 3 dies hàbils comptats des de l'endemà de rebre la notificació judicial.
El servei se sol·licita al Col·legi d'Advocat a través de l'enllaç: https://www.icaib.org/ciudadanos/servicio-de-orientacion-juridica