PREGUNTAS Y RESPUESTAS FRECUENTES OFICINA ANTIDESHAUCIOS

La duración será la que libremente pacten propietario e inquilino. No obstante, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado fuera inferior a cinco años (5), cuando el arrendador sea persona física, o a siete (7) si fuera persona jurídica, el contrato se prorrogará automáticamente hasta llegar a esos 5 o 7 años, por plazos anuales (Art. 9 LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos)

No obstante, la prórroga no se producirá si el arrendatario (inquilino) comunica al arrendador (propietario) con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales su intención de no renovar. (Art. 9 LAU)

Transcurridos esos cinco (5) primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres (3) años más (prórroga tácita Art. 10 LAU).

Transcurridos los cinco (5) primeros años del contrato, (7 si el arrendador es persona jurídica), el arrendador-propietario debe comunicar al menos con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovarlo. Por su parte, el inquilino deberá comunicarlo al menos con dos meses de antelación.

De lo contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres (3) años más. Durante estos tres años, el inquilino podrá comunicar su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades. (Art. 10 LAU)

Sí.

El periodo mínimo de alquiler es precisamente de cinco (5) años, si el arrendador es persona física (y de siete (7) si es persona jurídica), siempre que el inquilino desee continuar en la vivienda. Además, una vez vencido este periodo de duración mínima, la prórroga tácita es de tres años. Por tanto, sí puedo quedarme en el piso cinco años sin renovar el contrato de alquiler. (Art. 9 y 10 LAU).

No, con determinadas excepciones.
El propietario, cuando sea persona física, podrá recuperar la vivienda una vez transcurrido un (1) año desde que se firmó el contrato, sólo si la necesita para él mismo o para a un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge), avisando con dos meses de antelación. Esta comunicación deberá realizarse por escrito como garantía para el inquilino acreditando sucintamente la causa. Además, esta posibilidad debe estar prevista de manera expresa en el contrato.
En caso de que en el plazo de tres meses el arrendador o sus familiares no hubieran ocupado la vivienda, salvo que se hubiese debido a causa de fuerza mayor, el inquilino tendría derecho a ser repuesto en el arrendamiento y/o percibir una indemnización determinada según lo dispuesto legalmente. (Art. 9.3 LAU).

La renta no está sujeta a actualización anual salvo pacto expreso entre las partes. No obstante, lo habitual es que dicha cláusula de actualización se incluya en los contratos. En ese caso, desde la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, dicha actualización tendrá como límite la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) de ese período. (Art. 18.1 LAU).

Si bien, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha fijado el límite del 3 % de incremento para las rentas en las que se cumpla la anualidad entre el 01/01/2024 y el 31/12/24.

Cuando se acuerde la actualización, debe tenerse en cuenta:

¿Cuándo se aplica? La renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario, en los términos pactados por las partes, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

¿Cómo calculo la actualización? Para calcular esta variación se tomará como mes de referencia el del último índice que estuviera publicado. En todo caso, ya sea aplicando este índice o el que acuerden las partes, esta variación nunca podrá exceder la variación del IPC. Puedes calcular este límite del IPC en el siguiente enlace https://www.ine.es/calcula/

El Real Decreto-ley 7/2019 ha establecido un protocolo de actuación por parte de la administración que da mayor protección a las personas y familias vulnerables en situación de desahucio, y una mayor claridad y seguridad jurídica al procedimiento.
Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales competentes. De esta forma, los servicios sociales pueden analizar cada caso y dar soluciones habitacionales o alternativas al lanzamiento. Art. 441.5,6,7 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

A la firma del contrato de alquiler de vivienda, el arrendador o casero exigirá una mensualidad de renta, en concepto de fianza, y podrá pactarse el establecimiento de garantías adicionales equivalentes, como máximo, a dos mensualidades, ya sean depósitos o cualquier otro tipo de garantía (avales, seguros de impago, etc.). (Art. 36.5 LAU).

Son productos pensados para que los propietarios y arrendadores queden cubiertos en caso de impago. También suelen contemplar asesoramiento jurídico y/o cobertura contra daños por vandalismo y/o robo. Los puede pagar tanto el propietario como el inquilino. Sin embargo, hay que recordar que la nueva normativa limita a dos mensualidades el coste de las garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza, por lo que en el caso de que el seguro lo sufrague el inquilino, su coste no podrá exceder esas dos mensualidades. (Art. 36.5 LAU).

El aval bancario es un compromiso de pago que adquiere la entidad financiera del inquilino en caso de que éste no satisfaga la mensualidad acordada. Ahora, el aval bancario no podrá implicar en ningún caso para el inquilino más de dos mensualidades de renta (es decir, el límite máximo de garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza). (Art. 36.5 LAU).

Todos los contratos posteriores al 26/05/2023 el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, si alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

No.
El nuevo propietario quedará subrogado hasta que finalicen los primeros 5 ó 7 años, dependiendo si el arrendador/vendedor es persona física o jurídica, respectivamente. (Art. 14 LAU)
Excepción. El nuevo propietario podrá ejercitar el derecho a resolver el contrato siempre que en el mismo conste la clàusula de necesidad para la propiedad o familiar directo, notificando este derecho al arrendatario otorgándolo dos meses para abandonar la vivienda.

La ley de arrendamientos urbanos incluye el alquiler de habitación en sus reglas siempre que sea en una edificación cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El encarecimiento de los alquileres está dirigiendo a muchos inquilinos al alquiler de habitaciones. Es importante exigir contrato escrito, en su defecto pagar por medios electrónicos, empadronarse en el domicilio donde se reside.

Si realmente responde a una estancia temporal y no a residencia permanente, habrá que respetar el plazo pactado. (Art 3 LAU)
Ahora bien, no siempre son contratos de temporada, por lo tanto hay que tener muy presente que un alquiler de temporada es el arrendamiento de una vivienda que no satisface la demanda de una vivienda permanente para el inquilino (por ejemplo, vacaciones, traslado de localidad por motivos laborales transitorios, por el curso escolar o universitario, por la ejecución de obras en propia vivienda, etc).
Es imprescindible que el contrato aparezca expresamente la voluntad del propietario y del inquilino de alquilar la vivienda por una temporada y explicar los motivos que justifiquen el régimen de contrato temporal.
Si la causa real para pactar la temporada existe, este contrato tiene un régimen distinto a los alquileres de vivienda para residencia permanente.

Son aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de viviendas para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. (Art 18.1 Ley por el Derecho a la Vivienda, LDV).

Sólo será aplicable a los contratos de alquiler posteriores al 26 de mayo de 2023, siempre que el órgano competente de la Comunidad Autónoma declare zonas de municipios o municipios enteros como zonas de mercado residencial tensionado siguiendo las reglas establecidas en la Ley por el Derecho a la Vivienda. (Art 18.2 LDV).

A todos los contratos de alquiler en inmueble propiedad de grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas) y a los todos los titulares de viviendas que no fueron arrendadas en los últimos cinco años.
La consecuencia inmediata sería la limitación en el incremento de la renta. (art 17.7 LAU)
A los nuevos contratos que no sean de gran tenedor la renta del nuevo contrato sólo podrá incrementarse con la cláusula de actualización anual fijada en el contrato anterior. Y además en un máximo de un 10 por ciento cuando se acrediten determinadas mejoras que señala la ley. (Art 17.6 LAU).

Es un sistema estatal que fija el límite máximo de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor (propietario de más de 10 viviendas) y sobre los inmuebles en los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años.
No vincula ni limita el precio para los inmuebles no situados en zona de mercado residencial tensionado.
El sistema de índices de precios de referencia es accesible a través del portal de internet del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el enlace https://serpavi.mivau.gob.es/

No. El gobierno ha prorrogado la norma que permite al Juez, en el procedimiento judicial de desahucio suspender, el lanzamiento si se dan ciertas circunstancias, sólo si existen y se demuestran, normalmente mediante el informe de vulnerabilidad que emiten los Servicios sociales y en el caso del Ajuntament de Palma la Oficina Antidesnonaments.

No
El único medio legal para recuperar la posesión de la vivienda, si no hay acuerdo entre propietario e inquilino, es la vía judicial. Esta última se lleva a término mediante la presentación de demanda judicial de desahucio ante los juzgados civiles. La demanda requiere nombramiento de abogado y procurador.

La ocupación sin autorización ni permiso de la propiedad puede constituir un delito de usurpación. Debe consultar con un abogado que le aconsejará si presentar una denuncia ante la Policía, directamente ante los juzgados penales o una demanda civil para recuperar la posesión.

Si han fracasado los intento amistosos sólo cabe presentar mediante abogado y procurador demanda de juicio verbal de desahucio para recuperar la vivienda.

Si.
Siempre que se reúnan los requisitos de insuficiencia de medios económicos previsto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita (Art 3) todos los ciudadanos tienen el derecho a ser representados gratuitamente por un abogado y un procurador.
El servicio se solicita al Colegio de Abogado a través del enlace https://www.icaib.org/ciudadanos/servicio-de-orientacion-juridica/

La falta de pago del alquiler es un incumplimiento de contrato que dará lugar a su lanzamiento y recuperación de la vivienda por la propiedad. El medio para conseguirlo es mediante una decisión judicial en un procedimiento de desahucio.
Los propietarios, al igual que los inquilinos, pueden hallarse en situación de vulnerabilidad económica y/o social. El informe de vulnerabilidad se elabora por los Servicios sociales, en el Ajuntament de Palma la encargada es la Oficina Antidesnonaments, que previa entrevista personal y revisión de la documentación económica, familiar, patrimonial y social se dirige al juzgado que lo solicita en el procedimiento de desahucio. El Juez en base al informe y otras circunstancias alegadas por las partes toma la decisión de paralizar o no el desahucio.

Esta notificación determina el inicio del procedimiento judicial que a iniciativa del propietario/arrendador llevará a que el Juez decida si el contrato ha finalizado por impago de rentas o por finalización de su duración legal.
No hacer nada supone admitir que el arrendador/propietario tiene razón acelerando la decisión judicial.
Otra actitud posible es oponerse a la petición del propietario/arrendador para lo que deberá designar abogado y procurador que lo represente sin pérdida de tiempo o, si no se dispone de medios económicos para sostener su defensa tienen derecho a ser representados gratuitamente por un abogado y un procurador. Para esa petición de abogado de oficio dispone de TRES (3) días hábiles a contar del día siguiente a la recepción de la notificación judicial. El servicio se solicita al Colegio de Abogado a través del enlace: https://www.icaib.org/ciudadanos/servicio-de-orientacion-juridica/